emc易倍回复@你比我胖: 高端商场，因为有商户独占性，门槛比一般商场高，但是，假如被颠覆，那也会比较彻底。当然，也可能共存，摊薄业绩。比如，恒隆的南京西路和徐家汇，就面临摊薄的可能性，太古在兴业太古汇和张园，都会上一批奢侈品，而且店铺级别据说很高，徐家汇的新鸿基，级别也很高，竞争会加剧。

　　1:重点是零售，而不是奢侈品，一定要看那种零售能做起来的商场，其它业态都是配套，出不了业绩。

　　2:要看项目在城市内的地位，还有商圈内的地位，最好是城市首位，再次就是商圈首位。

　　4：要是奢侈品，就不止看城市内部，还要看周边城市圈，很多奢侈品可以覆盖周边几个省，和周边城市圈的富裕人群，甚至包括整个长江以北，因为奢侈品的货齐全度，分部也不均匀，有些货只有少数门店有，这种门店业绩就会特别大。

　　5：非奢侈品业绩也可以很大，因为扣率不一样，一般零售普遍15%扣率，奢侈品可能只有一半扣率，考虑到奢侈品合约可能租金封顶，那么，一般50亿的商场，租金收入可能就和100亿的奢侈品商场差不多了，SKP除外，SKP的奢侈品扣率高于行业。（你看港汇恒隆定位整体也不高，很早租金就接近10亿了，就是这个原因）

　　1：好的公司，肯定有一批成熟稳定的组合，城市能级高，城市结构稳固，有本地财富阶层。

　　2：要注意建安成本，问题是，大多数公司不披露这个数字，奢侈品商场，固定资产投资和装修补贴是很大的，所以算帐不好算，很容易投资过大，回报率不高，恒隆普遍回报率就2%，华润回报也不高，最近披露出来的青岛万象城，租金都那么高了，EBITDA也基本高达3亿，但因为建安成本62亿左右，实际，回报率，静态只有5%左右。

　　3；要注意公司的扩表节奏，恒隆这几年大规模扩表，上了500亿左右的杠杆，这部分杠杆，基本是负杠杆，就是连利息最后都盖不住，搞亏了，好的一面，是基本结束了，嘉里应该也接近结束了，但优秀公司，太古，这时候却突然要猛扩张一轮，好公司，也会犯错，我认为它这轮扩表是非常不明智的，而且它规划的1000亿，就内地500亿这部分，我认为是完全不够的，后边可以观察。

　　4；这个行业不存在高增长，就是比较稳定，适合不追求高增长的投资者，最好选那种长期稳定分红的。

　　5：这个行业总体是竞争比较激烈的，因为货币宽松，不断有开发商新建，尤其12年之后，盖了海量商场，还有海量在建，好的一点，现在白送地，很多地方也没人建了，规划在建中很多商场，都处于停摆的状态，未来几年供应会有一定紧缩。

　　6：要关注社会基本利率，无风险利率高，以股息率定价的收租资产，很容易价格下跌，当然，价格下跌的过程中，就适合买入这类资产。

　　7：当然运营也很重要，这个不好客观评价，不如回到财务数字，租金高的就是好，租金低的就是不好，不用搞那些玄学的评价。//@你比我胖:回复@jiancai:大佬，关于高端商场请教两个问题：1.高端商场对比一般商场，因单城市奢侈品布局限制和服务要求，竞争程度更低，可替代性更低，买高端商场股票分红是否比买一般商场商铺更有价值？2.恒隆、太古等高端商场内部对比，是不是主要从企业治理、物业服务emc易倍、业务规则维度观察，综合比较谁更值得投资，还有比较重要的视角维度么？

　　这两天继续研究了另外一个收租的港股标的恒隆集团，之前也经常看到球友对比恒隆集团和嘉里建设的优劣。这次读完最近几期恒隆集团的年报，收获很多。初步看下来，恒隆的底层核心资产的生意属性远优于嘉里建设，但是综合考虑其在...

　　储蓄性消费，就是涨价会推动消费者买更多，一旦跌价，就会形成快速收缩，所以，我认为21年之后奢侈品公司的高频大幅加价，这种偏离历史心理预期的行为，会形成未来的负反馈，价格顶不住的时候，收缩会比较严重，也就是我觉得他们做过头了。

　　对奢侈品消费，我补充几点：1：财富的一种视觉化体现，基础是基于社交，比如高密度人口，高频次社交机会，发达的社交互联网。2：东亚特色，顽固的传统阶级化社会文化，储蓄型消费发达（房和奢侈品本质搞的都是储蓄型消费）3：这就导致，老商圈往往业绩更好，别看老商圈人口在外流，但是老钱可能还在这，或者这些人的心理坐标，还在以前这些位置。4：奢侈品公司在下沉，但是，还是基于稳固核心网络，边缘网点，随时可能砍掉。

　　我觉得还是九龙仓牛逼，能管住手，所以现在就它股票估值最高了，一大堆的现金和流动资产emc易倍，手上没啥幺蛾子玩意。

　　太古这轮扩张，处于行业下行期emc易倍，奢侈品的扩张晚期，所谓拿到好项目，这是个主观判断，上海两块地，西安，三亚，广州，深圳，北京熙堤港，都是高造价项目，这些地块真的好么？ 尤其在一个潜在的下行期，高利率区间。开发商，是乐观群体，很喜欢线性外推，过去干的好，就全部归因为自己的能力，过去几年，这种错误太多了，市场环境的变化，远大于企业的自身努力才是现实。觉得到处都是好项目，大概率是自己眼光出了问题，这话也适合SKP。

　　高端白酒确实生意模式更好，因为利润率更高，而且，类似茅台这种最强的品牌，也形成了储蓄型消费。

　　你专业，也是从业人员，应该知道这个行业租金，还有城市容量的问题吧，你说说西安有几个商场租金能算到你说的10亿，西安未来能有几个10亿租金的项目？全中国拉下来，有多少个10亿租金的商场？吹牛也不能这么吹吧，好歹你也干过这行。

　　又外行了，这种项目密度低，地下面积等同地上，街区地上造价本来就高，再加上有酒店，摊到地上自然高，再有太古自身标准更高，三万有什么奇怪，去看看杭州恒隆，也是三四万，新鸿基徐家汇itc更高。你以为是天街万达大悦城和m23的万象城汇啊，不是一个物种。十几年前我管理的一个核心二线城市综合体地上都得接近两万了，那时除上海外没几个外资的综合体。但是有点不同，太古是多首层概念，坪效选高于一般的mall，这是他家的绝招，有兴趣去看看金钟。至于该不该大手笔投资中国，我们说了都不算，时间给答案。

　　你把你前后逻辑理一理，你说西安地价1万不贵，时机很好，然后，说25万方，应该投100亿，这单方成本4万了，建安就3万单方，那么你觉得，地价贵不贵重要么？香港开发商就是这个问题很严重呀，土地成本占比都不高，都是建安堆出来的，他们也是按你这种乐观展望才拿的地，我个人认为就是拍脑门，哪里突然就来了这么多机会，这个行业就是船大难掉头，集中投资就是容易犯错，突然要投海量资本出去，就是债务扩张，这个报表已经体现出来了，未来两年报表，债务还会大幅攀升，而且要延续很多年，任何公司，经营好，那债务扩张也是负面的，前两年领展还很牛逼呢，十年十倍，不比太古牛，现在开始领盒饭了。

　　回复@你比我胖: 高端商场，因为有商户独占性，门槛比一般商场高，但是，假如被颠覆，那也会比较彻底。当然，也可能共存，摊薄业绩。比如，恒隆的南京西路和徐家汇，就面临摊薄的可能性，太古在兴业太古汇和张园，都会上一批奢侈品，而且店铺级别据说很高，徐家汇的新鸿基，级别也很高，竞争会加剧...